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5年期LPR首降,樓市影響幾何?

提要:據央行官網消息,LPR最新報價為:1年期LPR為4.15%,5年期以上LPR為4.8%。此前于10月21日公布的1年期LPR利率為4.2%,5年期以上LPR為4.85%。兩品種LPR均較上次報價下調5個基點,且5年期以上為新LPR亮相以來的首次下調。
11月20日,貸款市場報價利率(LPR)改革后迎來第四次報價。
據央行官網消息,LPR最新報價為:1年期LPR為4.15%,5年期以上LPR為4.8%。此前于10月21日公布的1年期LPR利率為4.2%,5年期以上LPR為4.85%。兩品種LPR均較上次報價下調5個基點,且5年期以上為新LPR亮相以來的首次下調。
就在11月19日,央行召開的金融機構貨幣信貸形勢分析座談會上部署下一步貨幣信貸工作時強調,要發揮好LPR對貸款利率的引導作用,推動金融機構真正參考LPR定價,促進實際貸款利率下行。
實際上,為推動銀行貸款利率下行,本月以來,央行先后下調MLF和逆回購利率各5個基點,旨在降低銀行資金成本,從而引導銀行降低LPR報價。當前,1年期LPR已較同期限貸款基準利率低20個基點。本輪LPR下調,是央行近期一系列逆周期調控動作的延續,將利于新發放貸款的實際利率繼續下降,以促進經濟運行在合理區間。
利好剛需購房者
值得一提的是,最新LPR報價中,5年期以上LPR為4.8%,較上次下調5個基點,并且為新LPR亮相以來首次下調。因五年以上貸款大部分是房貸,其利率下調頗受市場關注,也給部分銀行的房貸利率留下了調整空間。
某股份制銀行廣州分行個貸部人士表示,本次五年期LPR下調5個基點,還是會在一定程度上影響到銀行的房貸利率走低,不過這個幅度不會很大,“我們行最近的房貸利率會較此前有所下調,這個下調不在于加點的變化,而是跟隨LPR的報價同步進行調整”。
城市分類中首套房、二套房房貸利率和月供額
根據易居(博客)(博客)研究院《LPR房貸利率報告》,此次LPR基礎利率下調以后,以“100萬貸款本金、30年即360期、等額本息償還方式”的貸款模式對全國統計的64個城市進行房貸成本測算:11月份,統計的64個城市首套房的月供額為5731元,相比10月份的5762元減少了31元;二套房的月供額為5947元,相比10月份減少了32元,具有積極的降低負擔的效應。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,從后續市場表現看,近期市場觀望情緒繼續增加,而類似LPR利率下調客觀上使得房貸的壓力會減小,這也有助于后續購房者的積極入市。到了年底房企的降價促銷力度增大,相關房貸的優惠自然也容易吸引更多的購房者入市,進而有助于帶來更多的市場交易活躍態勢。
中國民生銀行首席研究員溫彬表示,此次下調有助于降低剛需購房群體房貸成本,在當前穩增長前提下有利于房地產市場保持平穩發展。
不過,雖然LPR每月更新,但按照銀行房貸合同,房貸客戶的利率不會每個月都隨之變動。
自LPR新規執行后,多家銀行已經改變了房貸利率重定價的周期。從北京市場了解到,目前不同銀行對重定價周期出現了三種不同規定。
比如,民生銀行和興業銀行等銀行個人房貸合同期滿12個月重定價。工行的重定價周期至少一年。舉例來說,某客戶今年10月20日簽訂的首套房貸合同,享受的房貸利率是LPR+55個基點,要到明年的10月20日銀行才會重新確定該客戶享受的房貸利率。
也有銀行在新規執行后,依然是每年1月1日按照當時的LPR重新定價,客戶需要在每年1月份注意自己月供的變化。還有銀行表示,究竟是每年1月1日調整,還是以合同簽訂日期滿年調整,客戶可以與銀行協商后確定。
此外,多家銀行表示,重定價時,合同簽訂時的加點數不變,新的利率會以重定價日期最近的LPR利率為準加上加點數確定。
降息通道或已開啟
事實上,自推動貸款利率市場化以來,LPR逐漸成為新增貸款定價基準。隨著MLF利率、央行逆回購利率的接連下調,以及此番LPR的跟進,市場有觀點認為,新一輪降息周期可能已經開啟。
中信證券首席宏觀分析師諸建芳表示,LPR新規落地為央行采取價格手段調整貨幣政策提供了空間,在生產價格指數(PPI)疲弱的中期趨勢下,國內降息通道已經打開。中金公司固收研究團隊也指出,從歷史情況看,央行逆回購利率下調通常不會一次就結束,新的一輪降息周期可能已開始。
雖然為降低融資成本,未來公開市場操作利率、LPR仍可能碎步下行,但目前出現大幅降息的可能性仍較小。在聯訊證券首席經濟學家李奇霖看來,在降成本穩增長真正出效果之前,公開市場操作利率可能還會有若干次調降,但調降幅度可能會相對有限。
諸建芳此前曾預計,最早在四季度,LPR利率將有進一步明顯下行,而本輪周期整體將下行30-50個基點,引導降低實體經濟融資利率。此外,LPR改革還將提升銀行中長期貸款投放意愿,助力基建投資的溫和修復。
考慮到未來經濟下行壓力等因素,中國銀行研究院研究員范若瀅建議,繼續發揮定向降準、定向中期借貸便利(TMLF)等已有工具的作用,進一步創新豐富新的結構性貨幣政策工具組合,引導金融機構加大對民營小微企業、制造業投資、“三新”經濟等重點領域的支持。
樓市影響幾何?
對于房地產行業,此次報價對后續市場將帶來何種影響?多位專家認為,5年期以上LPR首次下調并不意味著房地產政策有所調整,其下調更多仍是受MLF利率下調使得銀行資金成本下降影響,房地產行業從中獲益有限。
央行此前公告,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。這就意味著,最終實際房貸利率取決于LPR與加點共同變化的結果。央行2019年三季度中國貨幣政策執行報告也強調,將按照“因城施策”的基本原則,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
交通銀行首席經濟學家連平表示,長端LPR下行不等同于房貸政策全面放松。LPR新機制以來,5年期以上LPR首次下行,主要目標在于引導企業中長期信貸融資成本下降,但絕非房貸政策放松的政策信號。當然也不排除房地產調控政策因城施策,局部針對性進行調整的可能。
方正證券首席經濟學家顏色表示,5年期以上LPR下調與房地產政策沒有直接關系,其下調仍主要是受MLF利率下調影響。這也說明,今后MLF利率的波動將大概率帶動1年期和5年期以上LPR相應變動。
中信證券研究所副所長明明分析,本次5年期LPR報價利率首次下行5個基點,反映了降息后市場化報價機制下中長期融資利率有所下行,雖然住房抵押貸款利率等長期貸款利率的定價基準有所下行,但《第三季度貨幣政策執行報告》中仍然堅持不將房地產作為短期經濟刺激手段,房地產調控政策仍然堅持因城施策的思路。
蘇寧金融研究院研究員陶金指出,5年期LPR首次下降,主要體現了“穩增長”的目標更加明確。房貸利率下降的空間也被打開,房地產市場韌性仍然值得注意。“利率下降后,首套房等剛需將會有一定程度的擴張,但房地產市場的調控手段較多,預計房地產市場總體仍將受到嚴格調控。”
58安居客房產研究院分院院長張波表示,此次5年期LPR下調的直接表現是會降低購房者,尤其是首套購房者的利息成本支出。但事實上,5個基點的利息成本相對于購房總成本來說微乎其微,其更大層面的影響主要體現在對購房者心理預期上。如果后續5年期LPR出現持續性下調,才有可能使房貸利率的推動性勢能在樓市得到進一步顯現。
交通銀行金融研究中心高級研究員陳冀表示,5年期LPR下調并不等同于房貸政策正在放松,其下調實際上旨在一定程度降低企業中長期信貸融資成本。
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英表示,此次5年期LPR報價下調0.05個百分點對房地產市場影響并不大,尤其是臨近年底,銀行的放貸額度更加趨于緊張,加之房地產市場仍處于相對較強的調控之下,從目前形勢來看,此舉并不意味著會放松房貸政策。
融360大數據研究院分析師李萬賦表示,此次下調后,受之前下限(首套房貸利率不得低于4.85%,二套房貸利率不得低于5.45%)影響較大的城市,房貸利率可能會有所下調,以保證當地房地產市場的穩定。但這樣的應該只是少數,而且也仍然需要在當地房地產市場政策的大原則下調整。目前房地產市場比較穩定的地區,預計年底之前不會只因為LPR下調而發生大的變化。
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