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社科院:調控基本見底 避免出臺刺激政策增加市場風險

“一年核心城市住房增值率,要遠低于同期物價上漲率和存貸款利率。”11月26日,在2019年華夏房地產投融資論壇上,中國社會科學院財經戰略研究院發布的《2019中國房地產大數據報告》顯示了上述內容。報告認為,始于2015年底的本輪房地產景氣周期趨于尾聲。要保持調控政策的延續性與穩定性,避免出臺刺激購房政策增加市場風險。
廣州、北京房價同比跌幅均超3%
報告顯示,24個核心城市(包含一線城市4個,準一線城市4個,二線城市16個)2019年房價經歷了由回升到趨穩的轉變。今年2-4月,出現“小陽春”,房價較快反彈;5-7月,“小陽春”逐步消退,房價漲速下降。8-10月,房價穩中略降。近一年核心城市住房增值率,要遠低于同期物價上漲率和存貸款利率。
從各大城市群的市場表現看,長三角城市群的市場景氣度相對較高,房價上漲城市比例更大,部分城市如蘇州、寧波、南通等房價漲速相對較快;珠三角城市群的景氣度相對較低,房價下跌比例更大,除深圳、東莞等外,廣州、佛山、肇慶、中山、惠州、陽江、清遠等均有下跌,其中肇慶跌速相對較快。
而在京津冀一帶,唐山房價同比上漲較快,秦皇島、廊坊、滄州等城市同比略漲,而北京、天津,以及張家口、保定、衡水等城市房價同比下跌。
在一線城市中,廣州、北京、上海房價相對低迷,只有深圳 2019 年下半年仍繼續維持上半年的漲勢。數據顯示,近一年來廣州房價同比下跌 3.37%,北京房價同比下跌3.99%,上海房價同比微漲 0.81%,深圳房價同比上漲 5.58%。
在準一線城市中,天津、重慶房價相對低迷。其中,近一年天津累計下跌 3.78%,重慶累計下跌 2.55%。杭州房價基本穩定,近一年杭州房價累計微漲 0.66%。蘇州房價上漲較快,近一年累計上漲 20.71%。
從二線城市走勢看,過半二線城市穩中趨漲。上海周邊的寧波、南通、無錫,以及東北沈陽、哈爾濱、長春等同比均有上漲,昆明、廈門房價也有回升。
越來越多的三四線城市房價下降
報告指出,2019 年以來,三四線城市房價下跌個數逐漸增多。但受周期異步性、貨幣化棚改余熱等因素的綜合影響,臨沂、南陽、唐山、洛陽等少部分三四線城市房價在總體市場下滑的背景下仍然相對較快上漲,近一年分別同比上漲32.87%、20.26%、20.06%和12.66%。但是,由于部分三四線城市房價的上漲可能依賴于地方隱性債務的增加,其中隱含著未來下跌的風險。
社科院分析稱,自2019年以來,越來越多的三四線城市加入到房價下降的行列,表明始于2015年底的本輪房地產景氣周期趨于尾聲。經濟增速下滑使得房價上漲預期進一步減退,更多潛在購房者的房價預期轉向悲觀。此外,受世界經濟大環境及國內結構調整的影響,我國經濟增速也不斷下滑。由于長期房價變化與預期收入的變化緊密關聯,這將導致市場觀望情緒增強,抑制房地產投資投機。
社科院預計,盡管經濟增速下滑,但經濟增長的內生動力仍然存在,房價即使下降也仍存在一定支撐。住房調控政策基本見底,調控政策及融資條件均存在邊際性改善的可能。此外,由于中國房地產市場區域差距大、發展極不平衡,在總體先抑后穩的背景下,不排除局部較快上漲或下跌的可能性。
社科院建議稱,在城市化發展階段,出臺刺激購房政策必然導致房價的異常上漲,增加市場風險。保持調控政策的延續性與穩定性,繼續抑制住房投資投機,使購房投資杠桿保持在可控范圍。限購、限貸等核心的住房投資需求管控政策,仍應保持相對穩定。
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