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2020年樓市展望:“歷史大頂”后 市場走向何方?

在樓市銷售規模即將連續四年刷新紀錄,并有可能達到歷史最高點后,接下來會發生什么?

  今年前10月,全國商品房銷售額達到12.44萬億,保持7.3%的同比增長速度,距離去年全年15萬億的水平相差不遠。同期,全國商品房累計銷售面積首次超過去年。考慮到年末是房企沖擊年度業績的關鍵時段,今年的房地產銷售規模極有可能再創新高。

  2016年到2018年,全國商品房銷售面積和銷售額已連續三年刷新歷史紀錄。

  近期,各券商、機構紛紛發布2020年房地產行業策略報告,分析“歷史大頂”過后的市場走勢。其中,銷售下行、投資降溫、房價趨穩成為機構的主要判斷。

  此外,隨著調控的常態化,樓市有可能進入一個較長的下行周期,在此期間,行業內部變化暗流涌動,板塊輪動、行業洗牌,都將繼續發生。而存量市場的崛起,也將是未來數年的主旋律。

  量跌價穩

  今年的全國性房地產調控政策,主要集中在二、三季度出臺。從5月開始,監管層先后做出多項政策表態,對房地產融資政策進行監管。受此影響,信托、私募等融資渠道被大大限制,銀行開發貸的審核流程也趨于嚴格。7月30日召開的中共中央政治局會議,再度強調房住不炒,并首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

  四季度以來,部分城市變相松綁樓市調控。雖然監管層未對樓市政策做出表態,但機構普遍認為,房地產調控政策沒有松動的可能。

  太平洋證券指出,決策層本輪地產調控的決心異常堅決,即使在有穩增長壓力的情況下,也不打算大幅放松地產政策。該機構認為,當前的政策環境非常像2012年,很多城市出臺了針對房地產政策的微調,但一旦放松幅度過大,則將立即被叫停。“對于地產堅決的調控態度或將在一段較長的時間內維持下去,特別是房企融資政策松動的可能性較小。”

  東吳證券也表示,“展望2020年,不必過分寄希望于調控上整體性的寬松;當前房地產市場量價緩降、預期穩定的格局來之不易。未來房地產行業政策將趨于穩定,政策會視市場情況進行逆周期微調,而‘房住不炒’仍然是硬約束。”

  在政策預期穩定的情況下,未來市場也將緩慢進入下行期。多數機構認為,明年的房地產成交面積會出現回落。

  但各機構對于樓市降溫幅度的預測不甚一致。光大證券最為悲觀,認為明年全國商品房銷售面積將有8.5%的降幅。最樂觀的華創證券則認為,明年的銷售面積將與今年持平,即維持在17萬平方米到18萬平方米之間。

  價格方面,由于很多城市的政府部門對房價降幅有所限制,因此各機構普遍認為,未來的房價走勢將趨于穩定,既不會出現大漲,也不會過快下降。

  太平洋證券指出,從成交量上來看,2019年或將是新房市場的“歷史大頂”,后面幾年量跌價穩將是大勢所趨。該機構指出,過去三四年新房成交連年超預期,除了棚改貨幣化的催化劑作用外,成交主力其實是透支的未來的城鎮化需求。未來新房需求將向每年11億-12億平方米左右的中樞水平緩慢回歸。

  此外,由于融資渠道受到限制,未來房企在投資中也將趨于謹慎。機構普遍認為,明年全國房地產投資增速將從兩位數回落到個位數,如果政策嚴厲,該增速可能降至5%以下。

  輪動與洗牌

  在市場總體走向下行的同時,房地產業的內部變化仍然暗流涌動。

  多數機構認為,棚改的紅利仍將對三四線樓市起到兜底作用,并保證整體市場不會有太大的降幅。但從板塊輪動的觀點來看,一二線城市將重新成為未來的市場熱點。其中,由于一線城市調控政策相對嚴厲,二線城市市場值得期待。

  光大證券預測,從銷售面積上看,明年一線城市將持平,二線城市增長10%,三四線城市下降16%;從銷售金額來看,一線城市和二線城市分別增長10%和13%,三線城市下降16%。

  同時,隨著調控的持續,大型房企在融資、拿地等方面的優勢越來越明顯,這將使得行業洗牌進一步加劇。

  上海易居(博客)研究院指出,隨著對房地產行業風險防控的進一步強化,部分地方政府在拿地時要求有一定規模的開發商進行開發,且土地競拍要繳納數額不菲的保證金,這對小房企的經營能力以及決策能力提出了更高的要求。由于房企的容錯率更低,進一步的擠壓了小房企的生存空間,一些實力不濟的小房企最終將會被兼并或走向破產的邊緣。

  近幾年,房地產業的集中度一直在加速提升。根據華創證券的報告,2019年1-10月,50強房企銷售金額達到7.5萬億元,占全國商品房銷售金額的比重已經超過60%,而在2011年,這一比例還不到20%。在此期間,30強房企銷售額占比從15%上升到50%;10強房企銷售額占比從10%上升到30%。

  中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示,在市場下行期,房地產業的分化還將繼續。目前來看,頭部房企的綜合優勢十分明顯,位置也較為穩固。規模在500億到2000億之間的中型房企已經出現分化,部分企業在加速趕超,但也有部分房企后勁不足,可能掉隊。

  太平洋證券總結道,行業集中度提升將從“春秋”階段演進至“戰國”階段。大型房企的兼并對象將從微型房企(只有幾個項目的房企),轉變成資金鏈緊張的百強房企。

  此外,存量市場的崛起也值得關注。華創證券表示,從業態方面看,物業管理、商業地產和產業地產都有著廣闊的成長空間,并有望成為房企傳統業務之外的新增長點。該機構預計,2030年物管行業的規模將達2萬億元,較目前有望翻番。華泰證券也持同樣的看法,認為物管和商業地產均存在萬億級別的市場空間。

  另一方面,目前在全國近30個城市的二手房交易規模已經超過新房,且數量可能繼續增加。多數機構認為,很多城市都將出現“二手房擠壓新房”的現象,這將催生一批大型房產經紀機構的崛起。對于開發商來說,從中長期來看,應注意熱點城市市場空間縮小的現象。


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