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松綁疑云下樓市分化加劇 三四線市場現階段性衰退

三天內,兩個城市,兩則樓市調控信息引發輿論關注。
12月10日,江蘇張家港傳出消息稱,不滿2年的房產可以正常過戶,當地執行兩年多的“限售令”已經取消。就在消息迅速發酵時,張家港市房產交易中心的工作人員于次日向媒體表示,已經停止上述操作,并恢復原來的過戶政策。
12月11日,長沙市發改委發文,對商品房價格的構成進行規范,并將商品房的平均利潤率限定在6%-8%。消息再度引起輿論關注。12月12日早間,長沙市發改委回應稱,這是長沙2017年新政有效期滿后的延續,且僅適用于成本法監制商品住房。
在這兩則消息背后,是房地產市場愈加分化的現實。多家機構的統計顯示,與一二線城市相對不錯的基本面相比,部分三四線市場正舉步維艱。
11月72次政策調整
據中原地產的統計,2019年1-11月,各地出臺的房地產調控政策達554次,比2018年同期增加了30%,頻率為歷史最高。其中,僅11月就有72次政策調整。
11月29日,佛山出臺新政,強調在佛山工作的本科以上學歷人才可購買一套住房,被認定的相關“優粵佛山卡”人才,更可直接購買兩套。
11月末,天府新區成都管委會發布新政,強調直管區招商引資企業(機構)員工、行政企事業單位員工、引進(推薦)人才三類人員,購買直管區范圍內的住房不受戶籍、社保繳納時限的限制。
12月4日,鄭州住房公積金管理中心發布公告稱,將鄭州市住房公積金貸款額度由60萬元提高至80萬元。
中原地產首席分析師張大偉指出,今年的樓市政策一直是雙向調控,既有放松,又有收緊。但近期來看,市場的下行壓力不可忽視。
上海易居(博客)(博客)研究院發布的數據顯示,2019年1-11月,40城住宅成交面積同比微增1%。但這種成績更多來自于房企的以價換量,對于此后的市場走勢,該機構認為,雖然年末房企推盤量可能大幅增加,但成交量難以明顯增長,明年年初成交量可能進一步下降。
受樓市冷淡的影響,今年以來,房企拿地面積和金額都不及去年同期。多數城市的土地溢價率偏低,流拍、流標數量較高。
北京某大型房企相關負責人透露,很多三四線城市已經暗中對調控進行了松綁,比如在拿地中給予優惠,預售價格管制有所放松,政策執行不甚嚴厲等等。
太平洋證券指出,從成交量上來看,2019年或將是新房市場的歷史大頂,后面幾年量跌價穩將是大勢所趨。未來新房需求將從每年17億-18億平方米,向每年11億-12億平方米左右的中樞水平緩慢回歸。
在近期的“第七屆鳳凰網全球華人不動產盛典”上,中國房地產業協會會長馮俊也表示,經過近二十年的高速發展,住房極度短缺已經成為過去式,今后不太可能繼續保持高速增長。
部分三四線市場被透支
與成交量的沖高回落類似,市場分化的趨勢越發顯現。
全國房地產商會聯盟主席顧云昌將我國城市化進程分為兩個階段,在第一階段,人口從農村向城市流動,房地產市場表現為同冷同熱,調整步伐相對一致;在第二階段,人口從中小城市向大城市流動,房地產市場表現為城市和區域的分化,即使同一區域內的不同城市,樓市走向也可能截然相反。
他認為,當前我國正處在城市化的第二階段。因此,過去“一刀切式”的調控政策不再適用,“一城一策”,乃至“一區一策”是主要的指導思想。
以張家港為例,作為隸屬于江蘇蘇州的縣級市,如今張家港樓市已經與蘇州市場出現分化。
2017年8月,張家港出臺“限售令”,是蘇州第一個啟動限售政策的城市。當年,張家港樓市炙手可熱,不僅土地價格連創新高,住宅成交量也達到276萬平方米,住宅均價首次破萬。
“限售令”立竿見影。根據上海易居研究院的數據,2018年,在市場供應量明顯增加的背景下,張家港的住宅成交量同比減少18%,市場呈現供大于求的態勢。2019年1-11月,張家港住宅成交量僅為164萬平方米,同比下跌29%。張家港也成為今年蘇州縣級市里唯一個成交量同比下滑的城市。
“2019年上半年蘇州市區市場熱度完全沒有蔓延到張家港。”上述機構總結。與張家港試圖松綁調控相比,今年蘇州已經兩次升級調控政策。
在土地市場,2019年前11月張家港成交的30宗各類涉宅地塊中,只有3宗為溢價成交,其余均為底價成交。
上海易居研究院指出,近幾年,張家港市區商品住宅成交的套均面積持續穩定在144平方米左右,可見張家港不是外來投資投機活躍的市場,而是一個本地居民內生需求主導的改善型市場。
所以,“這兩年張家港市場成交量的下行,未必是限售所致,更大的原因是其作為縣級城市需求局限性所帶來”。該機構認為,從市場表現低迷的角度,張家港取消限售政策在情理之中,但無論取消還是恢復,對市場的實際影響并不大。
前述房企人士表示,過去兩年來,很多三四線市場被透支,如今正進入一個階段性的衰退期。
太平洋證券也指出,過去三四年新房成交連年超預期,除了棚改貨幣化的催化劑作用外,成交主力其實是透支的未來的城鎮化需求(縣城遷徙到地級市,地級市遷徙到省會城市,老城區遷徙到新城區)。對于這些區域,還需一定時間進行“休養生息”。
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